9月政策月報|金融政策持續加碼，地市樓市優化政策密集出臺，催熱市場
引言：金融支持持續加碼，落地“認房不認貸”、調降限購城市首付比例下限、調降二套房貸利率加點下限，此外落實存量房貸降息減輕居民負擔，降準降息穩經濟。長沙“認房不認貸”落地，優化限購、限售政策，長沙樓市政策溫和釋放。
全國
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金融政策加碼，央行釋放5千億元長期資金
2023年三季度，政治局會議定調行業供需關係發生重大轉變，以此爲分水嶺，中央政策力度逐漸由“託而不舉”逐漸轉向“託舉並用”。金融支持持續加碼，落地“認房不認貸”、調降限購城市首付比例下限、調降二套房貸利率加點下限，此外落實存量房貸降息減輕居民負擔，降準降息穩經濟。
央行宣佈降準0.25個百分點
9月14日，央行宣佈將於2023年9月15日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調後，金融機構加權平均存款準備金率約爲7.4%。
這也是今年第二次降準了，降準降息的節奏快於去年。
分析指出，此次降準處於經濟回升接力的關鍵時刻。中國人民銀行連續推出降息、優化房地產金融政策等措施後，於年內二度降準，推動經濟持續恢復、回升向好。降準對於銀行房貸投放給予了積極支持。比如說近期認房不認貸政策，可以更好地促使購房者減少首付、增加貸款額度，這就使得信貸投放的市場需求增大。通過降準，銀行貸款方面的規模和主動性進一步增強，有助於促進房貸業務更加蓬勃發展，進而確保房地產市場交易行情的更好提振。
全國存量房貸利率正式下調
根據中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈的通知，9月25日起，銀行將開始下調存量首套住房商業性個人住房貸款利率水平。此次調整範圍爲首套住房貸款、二套轉首套，以及公積金組合貸中的商業性個人住房貸款。目前，多家銀行已經出臺實施細則，對常見問題進行釋疑。總體來看，調整分爲兩類情形：首套房和二套轉首套。對於首套房貸利率的調整，客戶將不需要任何操作，銀行會主動批量調整。
此次存量房貸利率下調有幾個重要的特點。1）全國各地、各購房者、各購房類型普遍都享受到了存量房貸利率下調的利好政策，即從手機短信、手機銀行APP等方面都瞭解了此類政策。2）此次調整可以看出，各地目前普遍都是按4.3%的利率進行的，即不是我們理解是4.2%的最新LPR利率。當然海口顯示默認是4.2%。我們認爲，這個是銀行重定價日的規定。一些貸款合同重定價日或在四季度或明年，到時候會按照4.2%進行，這次還是參照了4.3%的LPR標準。
此次政策帶來了積極效應。1）此次各大銀行響應黨中央和國務院精神，全部進行了政策調整，惠及廣大購房者，實實在在降低了購房成本。2）此類政策在後續還會發酵，因爲等購房者開始還月供的時候，就會發現銀行扣款的數量減少了。所以客觀上提振了市場信心。3）疊加各地認房不認貸、取消限購等利好消息，客觀上增加房地產市場的積極樂觀情緒跡象，這有助於進一步促進房地產市場預期向好發展。
地方
多地樓市政策優化調整
近一月累計出臺122條優化政策
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據不完全統計，8月31日至今，至少有83城累計122條政策發佈，其中第38周（9.11-9.17）地方層面共36個城市優化調整房地產政策，數量創2022年以來單週之最。
一方面是北上廣深4個一線城市官宣“認房不認貸”後，廈門、武漢、成都、重慶、天津、長沙、南寧、蘇州等相繼跟進。另一方面包括廣州在內，9月份至今至少有15個城市取消或放鬆限購政策。
除了此前常規的降首付、降利率，以及全面實施“認房不認貸”之外，此前最爲敏感的限購政策也開始出現大面積鬆動。9月8日，南京宣佈全面取消限購，成爲首個全域取消限購的熱點二線城市；9月19日，武漢、無錫取消限購；9月20日，作爲一線城市的廣州宣佈調整住房限購政策實施範圍，解除了黃埔、番禺、花都以及白雲區部分地區的限購。
截至目前，已有包括瀋陽、南京、濟南、鄭州、大連、蘭州、合肥、武漢、無錫、東莞、佛山、嘉興等十餘個城市宣佈取消限購政策，蘇州、天津、長沙、杭州、福州、廈門、西安、廣州等多個城市對限購區域、限購羣體和限購年限等也做出了調整。特別是一線城市廣州對限購政策進行了優化，具有非常強的信號意義。
9月20日，廣州市政府發佈《關於優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，將住房限購政策調整爲，在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購1套住房。這也意味着解除了外圍區域——黃埔、番禺、花都、白雲區部分地區的限購。接下來深圳、上海、北京也將對限購政策做出調整，但不可能在全域解除限購，而是採取“一區一策”的方式，先放開郊區和周邊區域的限購，在資格認定、首付比例和貸款利率方面也會相應做出調整。
在衆多樓市政策之下，一線城市有兩個動態容易被忽視，一是，深圳取消了離婚限購政策，同時，放開了港澳臺人士購買商辦物業和商務公寓的套數限制，這意味着執行來16年的“限外令”開始鬆綁；二是，上海進一步放鬆了臨港新片區的限購要求。不難看出，一線城市在鬆綁“限購”的邊緣試探。其實，當前存量樓市的背景下，隨着“認房不認貸”在四大一線城市落地後，如果還疊加一線城市外圍區域限購的鬆綁，勢必會吸引一波二三線有資產配置需求的人，趁機流向一線城市。
值得一提的是，在去年人口增長最多的10個城市中，幾乎全是強省會城市，已經有接近一半的城市全面取消限購，可以預見，這些熱點二線城市，將對省內其他城市形成新一輪的虹吸效應。
02
長沙：“認房不認貸”落地，優化限購、限售政策
長沙樓市政策溫和釋放
9月1日，長沙官宣：執行認房不認貸政策。
9月1日，長沙住建局印發重磅通知——《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。
根據通知，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在長沙市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。家庭住房套數由長沙市住房和城鄉建設局根據居民家庭申請或授權，提供查詢服務並出具查詢結果或認定證明。此項政策納入長沙市“一城一策”工具箱，自9月1日起執行。
政策直接利好剛改人羣，此類客戶賣掉住宅後再置換的成本會降低。有助於購房者首付比例的降低，上車門檻的降低，增加其購房的信心，對於提升市場成交的活躍度有着非常積極的影響。本輪政策刺激效果預計將在1-3個月內對市場起到一定提振作用，隨後市場迴歸基本面。
9月22日，長沙限購、限售優化政策調整。
根據該政策，其主要內容有：
9月22日，長沙市住建局印發《關於優化房地產調控政策的通知》，對長沙部分房地產限購、限售政策進行優化，其中明確，居民家庭(含非本市戶籍家庭）在長沙購買首套商品住房，不再需要提供購房證明；商品住房網籤備案滿4年，可進行轉讓。
長沙市住建局相關負責人表示，此次政策優化旨在堅持因城施策、精準調控的要求，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。通知自9月22日起施行，有效期5年。
關於限購政策，此次優化爲居民家庭（含非本市戶籍家庭）在長沙買首套商品住房，不再需要提供購房證明。也就是說，居民在長沙限購區域無住房，可直接購買首套房，不用再提供落戶、社保、個稅等證明。而在此前，長沙要求“新落戶市民+12個月社保或個稅；非本市戶籍家庭+2年社保或個稅”才能購房。此次放開了限購區域首套商品住房的限制條件，將更好地滿足合理購房需求，支持安居樂業、就業創業。
關於限售政策，此次優化爲“商品住房網籤備案滿4年，可進行轉讓”。此前要求“取得不動產權屬證書滿4年後，方可轉讓”。優化後，能更好地滿足“以小換大”“以舊換新”等改善性住房需求。
從時間線上來看，長沙政策來得更晚一些。主要原因：其一，長沙新房庫存只需8個月多一點就能消化，對比當前重點城市，狀態好很多；其二，吸人+留人兩手抓，偏向於強調人口導流的作用。能足夠全面徹底的首套房的限購通道的打開，有很強的分流中部及廣州等競爭城市人口的功能。
綜上所述，長沙當前樓市政策，與“以長沙房價之穩，支持產業發展之效”這一戰略目標，保持了步調一致。
03
A股：点醒2亿股民，炒股是条不归路吗？文章很短很深！相当经典！
政策小結
“認房不認貸”、降低存量首套房貸利率、降低首付比例、全面放開限購等一系列樓市調控政策，都是在8月底9月初出臺，政策有一定的滯後性，政策效果無法反饋在8月份的數據上，但可以看到，9月政策出臺的頻次在加快，以及參與因城施策的城市也在增加，預計能在短時間內，能活躍樓市。
隨着房地產市場調整優化政策措施落地見效，經濟恢復向好，下階段房地產投資、銷售、市場運行將逐步趨於改善。房地產政策加快優化調整帶動下，長沙樓市房價預期平穩，利好政策提振房地產市場，核心片區“金九銀十”市場可期。